Avant de se lancer dans un achat immobilier en tant qu’investisseur, il y a plusieurs points à vérifier pour savoir si cet achat est « un bon investissement »: l’emplacement et la rentabilité sont certainement les deux principaux facteurs devant influencer votre choix.

Voyons aujourd’hui, le calcul de la rentabilité de votre bien immobilier.
Rappelez-vous cependant qu’il ne s’agit que de chiffres ayant pour but de vous donner le maximum d’informations avant de prendre votre décision. La rentabilité calculée n’est jamais garantie à 100% car tout investissement comporte des risques. Cependant, les investisseurs malins savent limiter ces risques en faisant les meilleurs choix.
rentabilite locative

La Rentabilité Brute

La rentabilité brute est généralement celle affichée par les agences ou sur les petites annonces vantant une rentabilité élevée.
Son calcul est simple :

Rentabilité Brute = Loyers encaissés sur 1 an / (Prix d’achat + frais de notaire + éventuels frais d’agence) x 100 pour obtenir un pourcentage.

Attention, je suis récemment tombé sur une annonce calculant la rentabilité sans les frais de notaire. On ne peut pas parler de rentabilité dans ce cas-là. Tous les frais initiaux doivent être pris en compte. Les coûts d’un crédit peuvent aussi être pris en compte à ce niveau.

Vous l’avez compris, ce chiffre est un bon point de départ pour vous aider à décider si vous devez poursuivre vos investigations concernant ce bien ou si vous pouvez abandonner le projet immédiatement.
Ce chiffre vous donne simplement une idée générale, il ne représente pas le rendement réel de votre investissement.
Si vous décidez d’en savoir plus sur cet investissement potentiel, il va falloir passer au calcul de la rentabilité nette de charges.

La Rentabilité Nette de Charges

Pour connaître la rentabilité nette de votre bien immobilier, il va falloir déduire toutes les charges et tous les frais de vos loyers encaissés.

Les charges a prendre en compte sont :

  • la taxe foncière
  • les assurances
  • les charges de copropriété non récupérables sur les loyers (comme les frais de syndic)
  • la gestion de la location (si vous passez par une agence)
  • les travaux d’entretien
  • les vacances locatives ou périodes sans locataire (à estimer suivant le type de logement)

Ces deux derniers points étant des estimations, la rentabilité nette réelle de votre bien ne pourra être calculée qu’un an après votre achat!

Le calcul de la rentabilité nette de charges se fait donc suivant la formule:
Rentabilité Nette de charges = (Loyers encaissés sur 1 an – frais et charges annuels) / (Prix d’achat + frais initiaux de notaire, d’agence, de crédit) x 100 pour obtenir un pourcentage.
La Rentabilité nette de charges donne déjà un rendement beaucoup plus proche de la réalité.
Pour connaître votre rentabilité réelle, vous devrez prendre en compte vos impôts et calculer votre rentabilité nette d’impôts.

La Rentabilité Nette d’impôts

Cette dernière rentabilité est variable selon votre profil d’imposition.
Il est cependant possible d’en donner les grandes lignes.

Sachez tout d’abord que les revenus de vos loyers, appelés revenus fonciers, sont à déclarer aux impôts. Le calcul de l’impôt sur ces revenus fonciers est différent du calcul de l’impôt sur votre salaire.

Deux types de taxes sont appliquées sur vos revenus fonciers: l’impôt sur le revenu dont le taux dépendant de votre tranche d’imposition et les prélèvement sociaux fixes à 15,50%.

Ensuite, pour savoir sur quel montant exact s’applique ces taxes, vous aurez le choix entre une déclaration au régime réel ou micro-foncier.

Pour faire simple,

  • En régime réel, le montant de base de l’imposition correspond à : vos loyers bruts – vos dépenses.
  • En micro-foncier, le taux d’abattement est fixe à 30%. Le montant de base de l’imposition = 70% de vos loyers bruts. Une condition pour pouvoir utiliser le micro-foncier est que les revenus de vos loyers bruts sur l’année écoulée soient inférieurs à 15 000€. Ce mode d’imposition est souvent le plus intéressant pour ceux qui investissent dans un parking par exemple, mais pas uniquement!

Cette rentabilité nette d’impôts pourra varier en fonction de l’évolution de votre situation personnelle (augmentation de salaire, chômage, naissance d’un enfant,… etc) ; mais aussi en fonction des lois sur l’imposition.

D’autre part, on ne tient pas compte ici d’une éventuelle plus-value à la revente.
Donc renseignez-vous quand même sur votre imposition mais ne vous focalisez pas dessus.
Gardez en tête votre objectif de constitution d’un patrimoine et faites le meilleur choix!

Comment calculer votre capacité d’emprunt pour un projet immobilier ?

Après avoir évalué la rentabilité de votre achat immobilier, vous devez également connaitre vos capacités d’emprunt pour un crédit immobilier. Il s’agit ici d’estimer le montant maximum qui peut vous être prêté, en fonction de vos revenus et de vos charges, pour qu’en remboursant ce prêt chaque mois, vous puissiez toujours subvenir à vos besoins. Les éléments qui influencent votre capacité d’emprunt sont :

  • Votre âge au moment de l’acquisition du crédit
  • La durée d’emprunt de votre crédit immobilier
  • Le montant que vous allez devoir rembourser chaque mois
  • La nature du crédit que vous souhaitez obtenir, sachant qu’il existe des prêts à taux fixes et des prêts à taux révisable.
  • Le montant que vous possédez et que vous comptez investir dans l’achat de votre bien immobilier.
  • Votre capacité d’endettement, sachant qu’en France, il est limité à 35 % des revenus pour chaque citoyen.

Pour calculer votre capacité d’emprunt, utilisez cette formule : capacité d’emprunt = (revenu – charges) multiplié par 35 %. Pour un résultat plus précis et plus rapide, vous pouvez utiliser un simulateur de capacité d’emprunt en ligne.

Comment est calculé le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement permet à l’établissement prêteur n’a pas plusieurs autres crédits en cours, qui ne correspondent pas à ses revenus. Le calcul du taux d’endettement prend en compte plusieurs éléments à savoir: les bénéfices industriels et commerciaux, agricoles et non commerciaux, les revenus fonciers, les revenus réguliers issus de placements financiers, les pensions de retraite et les salaires. Les revenus non-réguliers donc ponctuels et les aides sociales ne sont pas pris en compte dans ce calcul.

Le calcul du taux d’endettement avant le prêt tient aussi compte des charges telles que le loyer mensuel si vous êtes locataire, les pensions alimentaires si vous en versez, les mensualités de remboursement d’autres crédits en cours.

Peut-on augmenter sa capacité d’emprunt ?

Il est possible d’augmenter votre capacité d’emprunt si vous avez déjà contracté plusieurs crédits. Pour ce faire, vous pouvez premièrement restructurer vos prêts. Cette restructuration consiste à rassembler tous les crédits à la consommation en un seul et même prêt. Cette opération a pour avantage de constituer une seule mensualité à rembourser, sur une plus longue durée, donc de réduire le taux d’endettement. Une autre méthode consiste à contracter deux crédits immobiliers. Il s’agit ici de souscrire au premier crédit sur un plus petit nombre d’années et de souscrire au second prêt pour un nombre d’années plus élevé. Cette dernière option permet de diminuer le prix des mensualités et d’accroître le reste à vivre.

Comment Calculer la Rentabilité de votre Projet Immobilier?
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