Dans l’esprit populaire, il est plus rentable d’acheter sa résidence principale que de la louer.

Si rembourser un prêt pour acquérir un bien semble a priori plus intéressant sur le long terme, dans les faits, cela n’est pas si simple.

Choisir entre acheter et louer doit se faire de manière raisonnée en prenant plusieurs choses en considération.

1- Les Frais initiaux

Les frais déboursés lors d’un achat immobilier ne sont pas négligeables : frais de notaire, frais d’agence et souvent apport personnel pour financer une partie du bien (et réduire ainsi le taux de votre prêt immobilier).

Si vous louez, cet argent économisé pourra être placé et vous rapporter des revenus réguliers, à condition de faire un placement rentable (évitez le simple livret A!).

2- Le Montant de Remboursement du Prêt

Pour un logement équivalent, il vous faudra en général, débourser plus d’argent pour le remboursement d’un prêt que pour le paiement d’un loyer.

Ainsi en louant, vous obtenez une capacité d’épargne plus importante. Encore une fois, placer ce capital tous les mois avec un taux d’intérêt attractif peut être un très bon investissement.

 

Concernant ces 2 premiers points, une récente étude du cabite PrimeView donne des chiffres très intéressants. Compte tenu des prix élevés de l’immobilier (actuellement surestimés de 40% environ) et en supposant une baisse de 30% de l’immobilier parisien (baisse jugée fort probable par les analystes), il faudrait 31 ans à un propriétaire pour rentabiliser son logement. Ce qui signifie que sur cette même période, le locataire aura développé un patrimoine équivalent à partir des sommes économisées et placées (en 1 et 2).

La durée de rentabilisation du logement varie suivant les villes : 31 ans à Paris, 25 ans à Lyon, 20 ans à Montpellier et Nantes, 19 ans à Grenoble et Toulon (données LaVieImmo.com).

3- Le Déménagement et la Vente

Les chiffres mentionnés ci-dessus sont valables pour des achats de résidence principale sans accidents de parcours. Ainsi, si pour une raison choisie ou imposée (changement d’emploi, divorce,…), vous êtes amené à déménager et à vendre votre résidence, les frais occasionnés pourraient bien faire de votre achat initial un gouffre financier plutôt qu’un investissement! Il faut en effet prendre en compte les possibles frais de mutation, l’imposition sur la plus-value, et les frais liés au prêt relais si la vente tarde à se faire.

Si vous prévoyez de déménager dans quelques années, réfléchissez à deux fois avant d’acheter!

4- L’Investisseur Immobilier

Enfin, si vous êtes convaincu que l’immobilier est un excellent moyen d’investir pour générer des revenus sur le long terme (loyers) ou sur le court terme (plus value après rénovation), vous avez raison! Il faut simplement trouver la bonne affaire mais il y en a toujours!

Dans ce cas, je vous suggère fortement de réaliser vos investissements immobiliers AVANT d’acheter votre résidence principale, sans quoi la banque ne vous prêtera plus et vous risquez de passer à côté de LA bonne affaire.

En choisissant d’investir d’abord, vous pouvez par exemple rénover et revendre plus cher. Le profit réalisé pourra servir d’apport pour l’achat de votre résidence principale et vous pourrez ainsi bénéficier d’un taux plus intéressant pour votre prêt.

 

Maintenant que vous avez toutes les cartes en main pour prendre une décision raisonnée, analysez votre situation personnelle et faîtes votre choix entre acheter ou louer!