Comment Calculer la Rentabilité de votre Projet Immobilier?

Avant de se lancer dans un achat immobilier en tant qu’investisseur, il y a plusieurs points à vérifier pour savoir si cet achat est « un bon investissement »: l’emplacement et la rentabilité sont certainement les deux principaux facteurs devant influencer votre choix.

Voyons aujourd’hui, le calcul de la rentabilité de votre bien immobilier.
Rappelez-vous cependant qu’il ne s’agit que de chiffres ayant pour but de vous donner le maximum d’informations avant de prendre votre décision. La rentabilité calculée n’est jamais garantie à 100% car tout investissement comporte des risques. Cependant, les investisseurs malins savent limiter ces risques en faisant les meilleurs choix.
rentabilite locative

La Rentabilité Brute

La rentabilité brute est généralement celle affichée par les agences ou sur les petites annonces vantant une rentabilité élevée.
Son calcul est simple :
[box type= »info »]Rentabilité Brute = Loyers encaissés sur 1 an / (Prix d’achat + frais de notaire + éventuels frais d’agence) x 100 pour obtenir un pourcentage.[/box]
Attention, je suis récemment tombé sur une annonce calculant la rentabilité sans les frais de notaire. On ne peut pas parler de rentabilité dans ce cas-là. Tous les frais initiaux doivent être pris en compte. Les coûts d’un crédit peuvent aussi être pris en compte à ce niveau.
Vous l’avez compris, ce chiffre est un bon point de départ pour vous aider à décider si vous devez poursuivre vos investigations concernant ce bien ou si vous pouvez abandonner le projet immédiatement.
Ce chiffre vous donne simplement une idée générale, il ne représente pas le rendement réel de votre investissement.
Si vous décidez d’en savoir plus sur cet investissement potentiel, il va falloir passer au calcul de la rentabilité nette de charges.

La Rentabilité Nette de Charges

Pour connaître la rentabilité nette de votre bien immobilier, il va falloir déduire toutes les charges et tous les frais de vos loyers encaissés.
Les charges a prendre en compte sont :

[unordered_list style= »tick »]

  • la taxe foncière
  • les assurances
  • les charges de copropriété non récupérables sur les loyers (comme les frais de syndic)
  • la gestion de la location (si vous passez par une agence)
  • les travaux d’entretien
  • les vacances locatives ou périodes sans locataire (à estimer suivant le type de logement)

[/unordered_list]

Ces deux derniers points étant des estimations, la rentabilité nette réelle de votre bien ne pourra être calculée qu’un an après votre achat!
Le calcul de la rentabilité nette de charges se fait donc suivant la formule:
[box type= »info »]Rentabilité Nette de charges = (Loyers encaissés sur 1 an – frais et charges annuels) / (Prix d’achat + frais initiaux de notaire, d’agence, de crédit) x 100 pour obtenir un pourcentage.[/box]

La Rentabilité nette de charges donne déjà un rendement beaucoup plus proche de la réalité.
Pour connaître votre rentabilité réelle, vous devrez prendre en compte vos impôts et calculer votre rentabilité nette d’impôts.

La Rentabilité Nette d’impôts

Cette dernière rentabilité est variable selon votre profil d’imposition.
Il est cependant possible d’en donner les grandes lignes.
Sachez tout d’abord que les revenus de vos loyers, appelés revenus fonciers, sont à déclarer aux impôts. Le calcul de l’impôt sur ces revenus fonciers est différent du calcul de l’impôt sur votre salaire.
Deux types de taxes sont appliquées sur vos revenus fonciers: l’impôt sur le revenu dont le taux dépendant de votre tranche d’imposition et les prélèvement sociaux fixes à 15,50%.
Ensuite, pour savoir sur quel montant exact s’applique ces taxes, vous aurez le choix entre une déclaration au régime réel ou micro-foncier.
Pour faire simple,

  • En régime réel, le montant de base de l’imposition correspond à : vos loyers bruts – vos dépenses.
  • En micro-foncier, le taux d’abattement est fixe à 30%. Le montant de base de l’imposition = 70% de vos loyers bruts. Une condition pour pouvoir utiliser le micro-foncier est que les revenus de vos loyers bruts sur l’année écoulée soient inférieurs à 15 000€. Ce mode d’imposition est souvent le plus intéressant pour ceux qui investissent dans un parking par exemple, mais pas uniquement!

Cette rentabilité nette d’impôts pourra varier en fonction de l’évolution de votre situation personnelle (augmentation de salaire, chômage, naissance d’un enfant,… etc) ; mais aussi en fonction des lois sur l’imposition.
D’autre part, on ne tient pas compte ici d’une éventuelle plus-value à la revente.
Donc renseignez-vous quand même sur votre imposition mais ne vous focalisez pas dessus.
Gardez en tête votre objectif de constitution d’un patrimoine et faites le meilleur choix!
 

Bookmark and Share

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *